最近老张想开个餐饮店缺资金，把家里那套闲置房抵押给银行，三天就批了50万。其实抵押贷款没想象中复杂，关键要搞清楚这几个步骤：
第一步：评估资产价值
我那套80平的学区房，中介估价200万，但银行只认160万的抵押值。建议提前找专业评估机构，避免心理落差。
第二步：准备材料清单
除了房产证、身份证这些基础文件，最近半年银行流水特别重要。上次帮客户准备材料，就因为流水断缴差点被拒。
第三步：面签注意事项
穿着得体别拖鞋大裤衩就去，信贷经理小王说见过有人因此被扣印象分。回答问题要如实，虚报收入可能涉嫌骗贷。
银行系
四大行年利率5%左右，但审批像考公务员。朋友在建设银行等了两个月，最后因信用卡逾期记录被拒。
持牌小贷公司
某上市系机构放款快至当天，但实际年化可能到18%。特别注意合同里藏着的服务费、管理费等隐形费用。
民间机构
去年有个案例：借款人抵押车钥匙被扣，最后多还了30%才拿回来。建议选择有实体门店的老牌机构，查清营业执照和放贷资质。
评估费陷阱
有机构收3%评估费，其实正规银行这笔钱是可以谈的。记得要求出具收费依据。
过桥资金风险
李姐转贷时找过桥公司，结果新贷款没批下来，每天2‰的违约金差点压垮她。建议预留至少20天缓冲期。
强制捆绑保险
某城商行要求买5年意外险，其实银保监会明令禁止捆绑销售。遇到这种情况直接打12378投诉。
最后提醒：任何要求抵押原件不给合同的都是骗子！正规机构必须当面签署一式三份合同，记得用手机全程录音录像留证。